아파트사이클연구소 이현철 소장은 여러 부동산 전문가가 하락을 점치던 2018~2019년에 ‘부동산 폭등장이 온다!’고 외치고, 모두가 한목소리로 집은 오늘이 가장 싸니까 무조건 사야 한다고 부르짖던 2021년에는 조정을 지나 본격적인 하락장이 도래할 것이라며 매도를 권유했다. 또한 임대차 3법 시행 만 2년이 되는 2022년 8월 전세대란이 올 거라는 부동산 전문가들의 한결같은 예측과 반대로 ‘8월 전세대란은 없다!’며 못을 박았다. 전문가들이 자신의 빗나간 전망에 대한 해명 없이 달라진 시장에 따라 입장을 바꿀 때, 이현철 소장의 전망은 현실에서 그대로 실현되고 있다. 예언에 가까울 정도로 정확한 시장 예측을 할 수 있었던 건 현장에서 깨달은 ‘아파트사이클’이 있었기 때문이다.
주식투자의 세계에서 매수는 기술, 매도는 예술이라 하듯이, 부동산 투자 역시 상품을 사는 게 아니라 때를 사는 것이다. 부동산 시장은 긴 호흡 때문에 시장 전환의 시그널을 읽기가 어렵고, 상승이든 하락이든 한번 시장의 방향성이 정해지면 긴 시간을 그대로 흘러가는 경향이 있다. 때문에 상승 또는 하락 한 방향만을 주야장천 외치는 이들이 많다. 이들의 잘못된 고정관념과 편견을 깨기 위해 투자의 원리가 일맥상통하는 주식 시장의 대가들이 남긴 명언을 통해 대한민국 부동산 시장의 사이클과 매수, 매도의 시기를 분석했다. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 투자의 기본은 아파트사이클을 통해서만 이해하고 실행할 수 있다.
저자소개
대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.
대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다. ‘아파트사이클연구소’란 유튜브 채널
목차
추천사 프롤로그 저는 하락론자가 아닙니다
1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다
우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다 흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다 똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다 역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다! 부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다 벼락 거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다 부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다
2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?
부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까? 집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요? 상승 뒤의 하락은 예정된 미래다 지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다 하락장에서 살아남아야 기회가 온다 이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요? 관심이 없으면 눈에 보이지 않는다 모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다 내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다 알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다
3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법
제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다 진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요 쉬는 것도 투자다 자본시장은 사이클에 따라 움직인다 폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다 금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다 하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까? 누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라 미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다 아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다 폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다 거품이 꺼지면 선물이 찾아온다 아파트사이클 핵심 정리
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